惠州市惠阳区人民法院审理的原告何某某与被告麦某某、被告刘某某合同纠纷一案【案号：（2019）粤1303民初1**3号】时认为，关于焦点四和焦点五即案涉房产2012年7月以后的物业管理费由谁支付问题。该问题在二被告的第二次《承诺书》中已经载明2012年6月20日以后的管理费由原告支付，原告已接受该承诺，本院予以确认。且本案房屋买卖合同履行中，被告已将案涉房屋交付原告，非因原、被告原因，案涉房屋暂时不具备过户条件，但并不影响原告的正常使用。因此，在原告接收案涉房产后，该房产的物业管理费应由原告承担。
惠州市惠阳区人民法院
民事判决书
（2019）粤1303民初1**3号
原告：何某某，女，汉族，1953年11月4日出生，住址：广东省深圳市罗湖区。
被告：麦某某，男，汉族，1976年8月20日出生，住址：广东省深圳市宝安区。
被告：刘某某，女，汉族，1986年9月27日出生，住址：湖南省桂阳县仁义镇。
原告何某某与被告麦某某、被告刘某某合同纠纷一案，本院于2019年3月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告何某某，被告麦某某到庭参加诉讼，被告刘某某经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告何某某向本院提出诉讼请求：1、请求将惠州市惠阳区XX桥背X屋XX城XX期XX栋XX号房产强制过户至原告名下；2、要求被告支付原告为其代缴的涉案房产所得税21851.74元及其自2017年1月25日起至被告支付之日止的损失（损失根据2017年一至五年贷款基准利率4.75%计算，截至起诉之日，暂计算为2215.08元）；3、要求被告支付原告为其代缴的涉案房产自2010年12月至2012年6月的物业管理费共10678元及自2012年6月21日起至被告支付之日止的损失（损失根据2012年五年以上贷款基准年利率6.8%计算，截至起诉之日，暂计算为4885.09元）；4、要求被告支付原告为其代缴的涉案房产自2012年7月至2018年6月物业管理费的双倍共80928元；5、要求涉案房产自2018年7月起至房产过户之日止的物业管理费由被告支付；6、要求办理涉案房产土地权证的相关税费由被告承担；7、要求被告承担诉讼费用。事实和理由：2011年2月24日，被告麦某某因资金周转向原告儿子陈某某借款590000元（麦某某与陈某某系高中同班同学），并承诺于2011年4月30日前偿还，如逾期不还，则将惠州市惠阳区XX桥背X屋XX城XX期XX栋XX号房产转让给陈某某。此后麦某某一直没有偿还债务，且由于债务逾期大半年，因此双方确认截止至2011年12月31日借款金额为646000元。经协商，被告刘某某（与麦某某是夫妻关系）同意与麦某某共同承担债务，并将债权人陈某某变更为原告（因房产要过户至原告名下）。两被告于2012年1月12日写下《承诺书》，承诺于2012年5月31日前将涉案房产无偿过户至原告名下，或全额还清646000元借款及利息（利息以年利率10%计算，自2012年1月1日起计息）。此外被告还将涉案房产的房产证及相关原始资料交与原告。此后被告既未将房产过户，又无任何还款行为。2012年6月20日，原告转款705300元给被告，用于被告向借款银行赎楼；又代其缴交了2010年12月至2012年6月的房屋（物业）管理费共10678元（当时被告长期拖欠涉案房产的物业管理费，并称其无钱缴交。为尽快完成房产过户手续，原告只好先代被告缴交拖欠的物业管理费）。被告遂于当日写下《承诺书》，承诺于2016年6月20日前将房产无偿过户变更至原告名下，如逾期未将房产无偿过户变更，或者私自将该房产转让他人，则必须赔偿原告双倍损失，以后原告所缴交的房屋（物业）管理费也须予以双倍补偿。如果被告夫妇未履行该承诺，原告可向人民法院提起诉讼并强制执行，被告无任何异议。此后虽经原告不断催促，被告仍然迟迟不肯去办理房产过户手续，并以各种理由进行推诿。2016年6月份左右，原告才得知被告竟然于2013年对涉案房产的房产证申请了挂失，并于2014年1月6日补办出新房产证，用于抵押给他人进行借款。在原告的严厉要求下，被告偿还了他人的债务，并将补办的房产证交与原告。2016年12月份，原告与被告到惠州市惠阳区地方税务局淡水分局申请办理房屋过户手续。2017年1月24日，原告根据惠州市惠阳区地方税务局淡水分局的通知到该局缴交了房屋转让契税254227.17元，又代被告缴交了房产转让所得税21851.74元（当时被告称其无钱缴交房产转让所得税，为尽快完成房产过户手续，原告只好先代被告缴交）。该局根据房产的市场评估价格为原告开具了1211**8.67元的发票，当天原告还按规定向惠州市惠阳区不动产登记中心申请了不动产权籍调查。2017年3月份，惠州市惠阳区不动产登记中心电话通知原告，称由于该房产存在土地使用权抵押，以及因开发商债务违约导致土地被司法查封等问题，暂时无法办理房产过户手续。为此，原告要求被告就该问题进行了信访。惠州市国土资源局惠阳区分局在《关于麦某某信访的回复》（惠阳国土资［2017］5*9号）中称，该局正在依据《不动产登记暂行条例实施细则》等法律法规规定，与相关法院函商解除查封事宜。并拟在土地解除查封后，马上按有关规定程序处理土地抵押的问题。2019年1月份，麦某某突然称其已和刘某某离婚。由于原告担心日后一旦涉案房产的土地使用权解除抵押，可以办理过户手续后，两被告不予配合办理，因此原告要求被告跟原告一起去做个公证，这样等以后涉案房产的土地使用权解除抵押后，就无需被告到场办理相关过户手续，只需原告自行持公证书去办就可以了。不料被告经百般拖延推诿，至今不去办理，毫无诚信及诚意可言，万般无奈之下原告只好诉至人民法院。
原告何某某为其陈述的事实提交如下证据：1、借条，证明2011年2月24日麦某某欠陈某某590000元及其约定还款时间和违约责任等；2、2012年1月12日《承诺书》，证明原被告确认截至2011年12月31日借款金额为646000元，且刘某某同意与麦某某共同承担债务，并将债权人由陈某某变更为原告，以及债务偿还方式及违约责任等；3、户口本，证明原告与陈某某的母子关系；4、2012年6月20日《承诺书》，证明2012年6月20日原告支付了赎楼款、2010年12月至2012年6月的物业管理费，被告承诺于2016年6月20日前将涉案房产无偿过户变更至原告名下，及其违约责任；5、转账凭条及业务收费凭证，证明2012年6月20日原告转款705300元给被告，用于被告向借款银行赎楼；6、惠州市XX物业服务有限公司收款收据及部分刷卡小票；7、税收缴款书及刷卡小票；8、上平住房销售发票，证明涉案房产的市场评估价为1211**8.67元；9、惠州市不动产权籍调查受理回执，证明原告于2017年1月24日向惠州市惠阳区不动产登记中心申请了涉案房产的不动产权籍调查；10、《关于麦某某信访的回复》证明由于涉案房产存在土地使用权抵押，以及因开发商债务违约导致土地被司法查封等问题，暂时无法办理房产过户手续；11、2011年5月27日房产证书，证明被告于2011年5月27日办理出房产证书；12、2014年1月6日补发的房产证书，证明被告于2013年通过对涉案房产的房产证申请挂失的方式，于2014年1月6日补办出新房产证书；13、广东省商品房买卖合同，证明被告购买涉案房产时的权利和义务，并通过办理银行按揭贷款的方式购买涉案房产；14、商品住房销售发票、完税证及维修资金交存通知书，证明被告购买涉案房产时付清了房款，缴交了契税及住房专项维修资金；15、个人住房借款合同及个人贷款支付凭证，证明被告通过办理银行按揭贷款的方式购买涉案房产以及相关权利义务。
被告麦某某没有提交书面答辩及相关证据。庭审时承认原告何某某所诉基本属实，同时提出其与刘某某均同意涉案房屋过户并已初步办理过户手续，只是因XX城的土地证被抵押，造成房产证过户出现问题，导致房子无法过户，原告也知晓此事。对于原告的其他请求，因房产的价值（一直在增值）足够覆盖原先欠原告的欠款，所有的费用不应再由被告方承担。
被告刘某某没有提交书面答辩及相关证据。
经审理查明，原告之子陈某某与被告麦某某是同学关系，麦某某曾因投资向陈某某借款，双方于2011年2月24日结算，麦某某仍欠陈某某590000元，麦某某向陈某某出具借条。借条载明“兹麦某某欠陈某某一共伍拾玖万圆整，承诺在二〇一一年四月三十日（2011.4.30）前还清，若未能在此期间还清，本人以XX房产XX城XX期XX组团XX座面积174平方以160万元价格转让给对方，具体价格以双方协商为准。”2012年1月12日，麦某某、刘某某（与麦某某系夫妻关系）出具《承诺书》“截止2011年12月31日，麦某某（身份证号：440306************）欠何某某（身份证号：440301************）借款共人民币646000元（大写：陆拾肆万陆仟元整）。因无力偿还所欠债务，经双方友好协商，麦某某、刘某某（身份证号：431021************）夫妇愿以惠州市惠阳区XX桥背X屋XX城XX期XX栋XX号房（粤房地权证惠州字第111*******、111*******号）无偿过户转让给何某某，以抵偿所欠债务。同时，麦某某、刘某某夫妇承诺该房屋过户转让手续在2012年5月31日前办理完毕，或全额还清646000元借款及利息（利率以年利率10%计算，自2012年1月1日起计息）。麦某某、刘某某夫妇若逾期未将该房产过户到何某某个人名下，则何某某可向人民法院提起诉讼，麦某某、刘某某夫妇同意法院拍卖其名下所有资产以偿还欠何某某的债务。承诺人：麦某某、刘某某”。同时，麦某某将案涉房屋的房产证及相关原始资料、房屋钥匙交与何某某。2012年6月20日，麦某某、刘某某再次向何某某出具《承诺书》“根据麦某某（身份证号：440306************）、刘某某（身份证号：431021************）夫妇2012年1月12日所作出的书面承诺，其夫妇须于2012年5月31日前将位于惠州市惠阳区XX桥背X屋XX城XX期XX栋XX号的房产（粤房地权证惠州字第111*******、111*******号）无偿过户变更至何某某（身份证号：440301************）名下。现何某某已支付了赎楼款人民币705300.00元（大写：柒拾万伍仟叁佰元整），由于此前麦某某、刘某某夫妇欠何某某人民币646000元，并承诺自2012年1月1日起按年利率10%计算，则截止至2012年6月20日共产生利息为人民币30500元，本息合计人民币676500元。现何某某又代麦某某、刘某某夫妇缴交了2010.12-2012.06的房屋管理费10678元，并且双方商定以后的管理费由何某某交，再加上何某某所支付的赎楼款，则目前麦某某、刘某某夫妇共欠何某某人民币1392478元（大写：壹佰叁拾玖万贰仟肆佰柒拾捌元整）。鉴于此，麦某某、刘某某夫妇承诺：于2016年6月20日前将位于惠州市惠阳区XX桥背X屋XX城XX期XX栋XX号的房产（粤房地权证惠州字第111*******、111********号）无偿过户变更至何某某或何某某所指定的个人名下，以抵其所欠何某某的所有款项。如麦某某、刘某某夫妇逾期未将该房产无偿过户变更至何某某或何某某所指定的个人名下，或私自将该房产转让他人，则必须赔偿何某某双倍损失，目前共计人民币2784956元（大写：贰佰柒拾捌万肆仟玖佰伍拾陆元整），以后何某某缴交的房屋管理费也须予以双倍补偿。如麦某某、刘某某夫妇未履行该承诺，何某某可向人民法院提起诉讼并强制执行，麦某某、刘某某夫妇无任何异议。承诺人：麦某某刘某某”。当日，何某某向麦某某支付赎楼款705300元并代麦某某支付2010年12月至2012年6月的案涉房屋管理费10678元。此后，案涉房屋的管理费及相关费用由何某某缴交。
另查，案涉房屋于2011年5月27日办理转移登记。粤房地权证惠州字第111*******号载明“房地产权属人：麦某某，身份证明号：440306************，规划用途：住宅，房屋所有权取得方式：买卖，共有情况：共同共有，登记时间：2011年5月27日，房屋坐落：惠州市惠阳区XX桥背X屋XX城XX期XX幢XX号房，房屋结构：钢筋混凝土，层数：三层，建筑面积：176.73㎡，套内建筑面积：170.95㎡，土地情况：空白，附记：登记类型：转移登记，纳税情况：已纳税，房编：8*****，共有人：刘某某。”粤房地权证惠州字第111*******号载明的情况除房地产权属人与共有人互换外，其余栏目与粤房地权证惠州字第111*******号所载相同。麦某某于2013年对案涉房产的房产证申请了挂失，并于2014年1月6日补办案涉房产的新房产证用于向他人借款抵押。2016年经原告发现后，被告偿还了该他人借款，将补办的房产证交与原告，现案涉房产的新、旧房产证均在原告处。新房地产权证号为粤房地权证惠州字第111*******号和粤房地权证惠州字第111*******号。两证栏目所载与粤房地权证惠州字第111*******号和粤房地权证惠州字第111*******号相对应，新证登记时间为“2014年1月6日”，登记类型为“补发”。
再查，2016年12月原被告已到惠州市惠阳区地方税务局淡水税务分局申请办理案涉房产过户手续。2017年1月24日，原告缴纳案涉房产契税24227.17元；代被告缴纳案涉房产个人所得税21851.74元；惠州市惠阳区地方税务局淡水税务分局向原告代开具1211**8.67的增值税发票，购买方为何某某、销售方为麦某某。当日，惠阳区不动产登记中心向原告出具《惠州市不动产权籍调查受理回执》，载明受理编号：2017***********，权属人：何某某，不动产坐落：惠州市惠阳区XX桥背X屋XX城XX期XX幢XX号房。2017年3月，惠州市惠阳区不动产登记中心通知原告，称由于案涉房产存在土地使用权抵押以及司法查封问题，暂时无法办理案涉房产过户手续。2017年5月22日，惠州市国土资源局惠阳区分局书面回复麦某某，该局正在与相关法院函商解除查封事宜，拟在土地解除查封后按有关程序处理土地抵押的问题。
本院认为，合法的借贷关系受法律保护。本案中，原被告对之前的借贷金额进行结算，由被告向原告出具借条予以确认并明确还款时间及无法偿还时以房抵债的意向。在被告无法还款时，被告两次向原告出具《承诺书》，最后双方按照承诺书的约定办理以房抵债手续，且抵债房屋已交付。以上以房抵债行为是借贷双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规禁止性规定，受法律保护，双方的借贷关系实已转变为房屋买卖合同关系。在房屋买卖合同履行过程中，原告已履行完向被告支付房屋对价的义务，被告也已履行协助原告办理房屋过户手续的义务。唯因案涉房屋涉及土地使用权抵押和司法查封等非原、被告责任的阻却，暂时无法办理过户手续，引发本案纠纷。本案争议的焦点是：一、案涉房产的过户问题；二、原告代被告缴纳的案涉房产个人所得税21851.74元应否由被告退还原告；三、原告代被告交纳的案涉房产2010年12月至2012年6月的物业管理费10678元应否由被告退还原告；四、案涉房产2012年7月至2018年6月物业管理费由谁支付问题；五、案涉房产自2018年7月起至房产过户之日止的物业管理费由谁支付问题；六、案涉房产土地权证的相关税费的承担问题。
关于案涉房产的过户问题。本案房屋买卖合同是由原被告双方的借贷关系转变而来，是被告转移房屋所有权与原告、由原告支付价款的合同。在合同履行过程中，原被告双方已按照己方义务履行并到相关部门办理过户手续，说明原被告在案涉房产过户方面是配合的。期间，相关政府职能部门回复被告，称由于案涉房产存在土地使用权抵押以及司法查封问题，暂时无法办理案涉房产过户手续，相关部门正在与相关法院函商解除查封事宜，拟在土地解除查封后按有关程序处理土地抵押的问题。说明案涉房产在除却司法查封及抵押关系后是可以办理过户手续的。因此，被告应在案涉房产的过户条件成就后协助原告办理过户手续，将案涉房产过户到原告名下。
关于原告代被告缴纳的案涉房产个人所得税21851.74元应否由被告退还原告问题。房产个人所得税是指房产交易过程中由税务机关征收的个人所得税，在二手房交易过程中由卖方个人缴纳的利得税。本案中，原被告的关系已从借贷关系转化为房屋买卖关系，原告为买方，被告为卖方，因此，案涉房屋的交易个人所得税依法应由被告方缴纳。原告代被告缴纳后，请求被告返还代缴税款并从代缴之日起按银行贷款基准利率计算利息，符合法律规定，本院予以支持。
关于原告代被告交纳的案涉房产2010年12月至2012年6月的物业管理费10678元应否由被告退还原告问题。案涉房产的房产证及相关原始资料、房屋钥匙已于二被告第一次承诺时交与原告，二被告在第二次承诺书中载明原告已代其夫妇缴交了2010.12-2012.06的房屋管理费10678元，以后的管理费由原告支付，原告已接受该第二次承诺。因此，原告代被告交纳后，请求被告返还代代交款项并从代交之日起按银行贷款基准利率计算利息，符合法律规定，本院予以支持。
关于焦点四和焦点五即案涉房产2012年7月以后的物业管理费由谁支付问题。该问题在二被告的第二次《承诺书》中已经载明2012年6月20日以后的管理费由原告支付，原告已接受该承诺，本院予以确认。且本案房屋买卖合同履行中，被告已将案涉房屋交付原告，非因原、被告原因，案涉房屋暂时不具备过户条件，但并不影响原告的正常使用。因此，在原告接收案涉房产后，该房产的物业管理费应由原告承担。原告的该项请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
关于案涉房产土地权证的相关税费的承担问题。案涉房地产权证的土地登记情况栏是空白，该问题是被告与开发商的商品房买卖关系遗留的问题，也是阻却案涉房屋过户，引发本案纠纷根本原因。因目前过户条件仍不成就，案涉房地产的土地是否需要补交地价款，补交多少，由谁补交以及是否应补缴个人所得税等尚不确定，案涉房屋所涉的土地税费问题，待过户条件成就时，按规定应由被告承担的，由被告承担，本案不作具体处理。
被告刘某某经本院合法传唤，没有正当理由拒不到庭，应视为放弃抗辩，按缺席论处。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第九十条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》、第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告麦某某、被告刘某某在本判决发生法律效力后协助原告何某某将惠州市惠阳区XX桥背X屋XX城XX期XX幢XX号房（粤房地权证惠州字第111*******号、粤房地权证惠州字第*******号）过户到何某某名下。
二、被告麦某某、被告刘某某在本判决发生法律效力后十日内返还原告何某某代其缴纳的案涉房产个人所得税款21851.74元给原告何某某，并以21851.74元为基数，从2017年1月25日起按中国人民银行贷款基准利率计算利息至还清日止。
三、被告麦某某、被告刘某某在本判决发生法律效力后十日内返还原告何某某代其交纳的案涉房产2010年12月至2012年6月的物业管理费10678元给原告何某某，并以10678元为基数，从2012年6月21日起按中国人民银行银行贷款基准利率计算利息至还清日止。
四、驳回原告何某某的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费1248元（原告已预交），由被告麦某某、被告刘某某连带负担。
如不服本判决，原被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。
审判员 胡卓贤
二〇一九年五月八日
书记员 钟玉禹
